아파트 전세 및 매매 등 부동산 시장에 대한 개인적인 생각

 

  최근 한 2년 정도 부동산 시장은 그야말로 폭등이라는 말이 딱 맞는 폭발적인 가격상승이 이루어졌습니다. 그러다 보니 왠만하면 부동산에 관심을 주지 않던 사람들 조차도 부동산을 고민하게 만드는 것 같습니다.

 

  부동산 정책도 하도많이 나와서 다 기억할 수 없을 정도일 것입니다. 그러나 그동안의 정책을 봐 보니 전반적인 방향은 세 부담 증가, 대출 강화, 실거주 요건 강화, 재건축 및 재개발 누르기 정도 인거 같습니다.

 

  게다가 요즘 행정수도 이전이 또 핫 이슈로 떠올랐습니다. 국토균등발전과 업무효율성 등을 이유로 하고 있습니다. 뭐, 법에 대한 전문가는 아니라서 그 부분은 얘기하기 힘드므로 패쓰하겠습니다.

 

 

 

  행정수도 이전이 집값에 미치는 영향은 개인적으로 생각했을 때 그리 크지는 않을거 같습니다.

이미 대부분의 인프라가 서울에 집중되어 있는 구조입니다. 게다가 양질의 일자리는 아마 대기업 일 것입니다. 대기업 본사가 서울에 대거 포진해 있는데, 사람들이 내려갈 이유가 없습니다.

 

  게다가 공무원은 서울시 지방직은 서울에 계속 있을 것이고, 중앙직의 대부분이 이미 세종시로 이전을 완료했습니다. 앞으로 내려갈 부처가 몇개 되지 않습니다. 일자리로만 본다면 그리 큰 효과가 발생할 숫자는 아닐 것입니다. 그리고 나이가 좀 있는 공무원이라면 자녀가 학령기 일 테고 아이들의 교육으로 인해 이사보다는 부모만 세종으로 출퇴근 하는 사람이 많아질 것입니다.

 

  물론, 젊은 공무원들이 세종에 정착할 수도 있겠지만, 자녀가 학령기에 접어들면 아마 서울로 터전을 옮길 확률이 높아집니다. 솔직히, 서울의 집값에서 일명 유명 학원가는 아직까지도 큰 영향을 미치는 요소중에 하나 입니다. 물론, 인구는 줄것입니다. 하지만, 명문대에 대한 욕구는 줄지 않습니다. 인구가 주는 만큼 이름 없는 대학이 없어지고 각 대학별로 모집 인원이 줄어들 것입니다.

 

  그리고 인구 절반 정도가 서울 및 수도권에 거주합니다. 요즘 세대는 서울 및 수도권이 고향인 사람들이 많기 때문에 세종에 일때문에 내려 갔어도 그곳에 계속 뿌리 내리지는 않을 수 있다는 얘기 입니다. 만일, 아이들의 교육을 위해 주거지를 서울로 옮긴다면, 더욱 그러한 현상이 심화 될 수도 있을 것입니다.  

 

  외국에서도 수도가 가장 큰 도시가 아닌 경우가 있습니다. 대표적으로 미국의 경우 수도인 워싱턴 보다는 경제의 중심지인 뉴욕이 가장 번화하니까요. 이미 갖추어진 인프라를 무시할 수 없는 것입니다.

 

  앞으로 전세가는 큰 폭으로 오르다가 점점 사라질 수도 있습니다.

정부가 다주택자를 겨냥해서 많은 정책을 내놓고 있습니다. 임차인에 대한 주거 안정을 명목으로 임대차 3법도 조만간 통과될 것이고요.

 

  다주택자의 입장에서 생각을 해보면, 전세보다는 월세가 월등히 매력적입니다. 요즘같이 금리가 낮은 시점에서 목돈을 가지고 은행에 넣어봐야 얼마 되지도 않습니다. 게다가, 법으로 인해 장기간 임차를 해줘야 한다면, 그 집은 완전히 묶에는 셈이지요. 또 하나, 세 부담이 대폭 증가 했다는 것입니다.

 

  세 부담이 증가했는데, 전세를 준다면, 임대인 입장에서는 스스로 번 돈으로 세금 내기도 바쁩니다. 그렇다면, 월세를 고민할 것입니다. 월세를 준다면, 첫번째로 월세로 세금을 충당할 수 있습니다. 두번째로 월세가 밀리면 바로 계약해지를 할 수도 있습니다. 임대인 입장에서는 훨씬 유리해 지는 것입니다.

 

  결국, 많은 전세물량이 반전세라는 이름의 월세로 변했다가 완전한 월세로 탈바꿈하게 될 것입니다. 그렇다면, 전세 물량은 점점 부족해지고 전세금은 큰 폭으로 상승할 수밖에 없습니다. 그래서, 임대차법 통과되기 전에 전세값을 올리는 임대인이 많다고 기사에 나오고 하는 것입니다.

 

  아파트 매매가는 강보합 내지는 상승할 확률이 높아 보입니다.

집값을 결정하는 요소는 무엇일까요? 한마디로 말하면, 누구나 살고 싶어하는 집입니다. 새아파트 좋습니다. 하지만, 직주근접 무시할 수 없습니다. 제가 16년을 매일 편도 1시간 반에서 2시간 거리를 다녔습니다 하루에 3시간에서 4시간을 길에서 보냈습니다. 다음날 출근이 항상 걱정되서 저녁에 일찍자도 아침이면 언제나 피곤합니다.

 

  아이가 어릴때는 별 생각이 없다가도 학교에 다니기 시작하면 아이 교육이 걱정되기 시작합니다. 아이가 잘하건 못하건 그래도 내 형편에서 갈 수 있는 동네가 한정이 되어 있어도 그 중에서 가장 좋은 여건을 만들어 주고 싶은게 부모 마음입니다. 그래서 강남, 목동, 중계동, 고덕동, 마포, 분당, 일산, 평촌 등이 교육으로 선호하는 지역에 들어갑니다.

 

 

  출퇴근도 해야하고 아이 학원도 보내야 하고 문화생활, 외식 등 할게 많은 요즘, 교통은 중요한 요소일 것입니다. 혹자가 얘기 합니다. 지도를 놓고 봐보라고 합니다. 강남의 지하철은 바둑판 처럼 촘촘하다고 합니다. 전국 어디에도 이런 곳이 없습니다. 지하철이 발달한 지금에 와서는 버스가 아닌 지하철 역이 얼마나 가까운지가 대중교통의 척도가 됩니다. 그래서 강남이 비싼 이유 중에 하나 인 거 같습니다.

 

 

 

  그러나 재건축, 재개발이 막힌 상황에서 서울을 포함한 인접한 경기도에 더 이상의 공급은 없습니다. 3기 신도시로 발표한 곳은 좀 거리가 있는 곳입니다.

 

  예전에는 종로가 업무의 중심지 였다고 생각했던 적이 있었습니다. 지금은 업무단지 하면, 강남 입니다. 물론, 여의도, DMC도 있습니다. 하지만, 광고 같은데서도 쉽게 알 수 있듯이 강남과의 거리나 도착시간이 매우 중요한 요소임을 알 수 있습니다. 결국, 3기 신도시는 강남 접근성이 부족해서 멀다고 한 것입니다.

 

  요즘은 판교도 주요 업무단지로 빠르게 성장하고 있습니다. 상당히 많은 회사들이 이주해 오고 있습니다. 결국 신도시는 강북 쪽 보다는 남쪽이 더 효과적일 수 있다는 것입니다. 실제로 강남과 바로 연결되면서 빨리 갈 수 있게 해주는 신분당선 라인 주변은 집값이 꽤 비싼것을 알 수 있습니다. 신분당선 라인은 판교와 강남을 연결해 주기 때문에 앞으로 강남-판교 업무단지가 더욱 가치가 있을 것으로 생각되어집니다.

 

  그리고 앞에서 얘기한 대로 전세 물량의 부족은 결국 집값 상승을 부채질 할 수 있습니다. 그래서 너무 오른 지금도 가격이 쉽게 떨어지지 않는 이유일 것입니다.

 

  1주택 실수요자는 언제 집을 사야 할까요?

개인적인 생각에는 1주택 실수요자는 내가 집이 필요할 때 사면 됩니다. 무슨 말이냐구요? 어차피 1주택은 투기같은거 못합니다. 살아야 하니까요. 내려가든 올라가든 신경 안쓰고 살게 됩니다. 집값 떨어졌다고 집 팔건 아니잖아요. 나중에 키 맞추기 하면서 올라가긴 할 것입니다.

 

  그러나 우리집보다 더 많이 올라가는 곳은 있기 마련 입니다. 그래서 실수요자는 더욱 고민하고 투자를 하게 되어있습니다. 어차피 살 집이지만 그래도 남들 만큼은 오를 곳에 살고 싶은 마음 인거죠.

 

  그런데, 현실을 무시할 수 없습니다. 아무리 투자를 잘 하고 싶어도 고가의 아파트를 아무 생각없이 살수는 없으니까요. 내가 가진 한도에서 너무 무리하지 않게 최대한 영끌하여 사야 하니까요.

 

  결국, 1주택 실수요자는 회사와의 거리, 아이들 교육, 생활여건, 주택 매입 자금 등 모든 요소를 고려해서 내가 집을 사야 겠다고 느낀 그때 사면 됩니다.

 

  그러나 저는 개인적으로 최대한 빨리 장만하라고 하고 싶습니다. 2008년 경제 위기 직전에 첫 집을 샀는데, 그때에도 집을 왜 사느냐. 집값 폭락한다고 했던 지인이 전세를 돌다가 결국 저 멀리 경기도 끝으로 집을 사서 갔습니다. 월급쟁이 월급으로는 전세가 상승률도 못따라가 가는게 현실 이거든요.

 

  게다가 이사 자주 다니면, 집안 살림 다 망가집니다. 이사비에 살림 새로 장만할거 생각하면 전세 사는게 비용이 덜 드는 것도 아닙니다. 작아도 내집이 최고 인거 같습니다.

 

  부동산 폭락론자, 폭등론자의 말에 너무 귀 기울이지 말고, 실 수요자는 소신껏 행동하길 권합니다. 그 사람들이 그런거 그렇게 잘 맞추면 뭐하러 유튜브 같은거 하겠습니까. 이미 부자되어 있을거고 확실한거면 절대로 남한테 얘기도 안합니다. 혼자서 돈벌죠.

 

  다음에는 아파트를 고를때의 나름대로의 선정 기준에 대해 포스팅 해볼까 합니다.